Dec 27, 20242 min read

Comparaison entre SCI et SARL de famille : quels choix pour votre projet ?

Lorsque vous envisagez de créer une structure juridique pour gérer un patrimoine immobilier ou une activité en famille, deux options se démarquent souvent : la SCI (Société Civile Immobilière) et la SARL de famille. Ces deux formes juridiques présentent des caractéristiques distinctes en termes de fiscalité, de responsabilité des associés, de régime social et de gestion.

La SCI est particulièrement adaptée à la gestion d’un patrimoine immobilier, offrant une souplesse dans la transmission et une fiscalité avantageuse pour les revenus fonciers. En revanche, la SARL de famille, bien qu’étant une société commerciale par nature, peut être utilisée pour des activités de location meublée grâce à son régime de transparence fiscale.

Pour vous aider à mieux comprendre les différences entre ces deux structures et faire un choix éclairé en fonction de votre projet, voici un tableau comparatif détaillant leurs régimes fiscal, juridique et social.

Voici un tableau comparatif entre les régimes fiscal, juridique et social de la SCI (Société Civile Immobilière) et la SARL de famille :

Critères	SCI (Société Civile Immobilière)	SARL de famille
Objet principal	Gestion et détention d’un patrimoine immobilier.	Exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle, mais avec option possible pour la location meublée.
Nature juridique	Société civile : les activités commerciales sont interdites sauf exception.	Société commerciale par nature, mais peut être constituée uniquement par des membres de la même famille.
Fiscalité	Imposition par défaut à l’IR : les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Option possible pour l’IS, où les bénéfices sont imposés au taux de l’IS.	Imposition par défaut à l’IR : les associés déclarent leur part dans la catégorie des BIC. Option possible pour l’IS.
Responsabilité des associés	Illimitée : chaque associé est responsable des dettes sociales proportionnellement à sa part dans la société.	Limitée au montant des apports pour les dettes sociales, sauf faute de gestion.
Régime social des associés	Pas de couverture sociale via la société. Les associés ne cotisent pas en tant que tels.	Gérant majoritaire : affilié au régime des indépendants (SSI). Gérant minoritaire ou égalitaire : assimilé salarié.
Transmission	Souple : possibilité de transmettre progressivement des parts sociales avec des avantages fiscaux (abattement sur donation, etc.).	Facilité entre membres de la famille grâce à la transparence fiscale et aux exonérations possibles en matière de succession.
Obligations comptables	Simplifiées si soumise à l’IR. Si soumise à l’IS : tenue d’une comptabilité commerciale obligatoire.	Comptabilité commerciale obligatoire.
Avantages	- Idéale pour gérer un patrimoine immobilier. - Fiscalité favorable avec l’IR pour les revenus locatifs. - Transmission patrimoniale facilitée.	- Régime fiscal de transparence (IR) avantageux pour les membres d’une famille. - Limitation de responsabilité.
Inconvénients	- Responsabilité illimitée des associés. - Impossibilité d’exercer des activités commerciales (sauf location meublée via une tolérance administrative).	- Plus formalisée et coûteuse à créer. - Gérant majoritaire affilié au régime social des indépendants (cotisations élevées).